¿Quieres cambiar el uso de local comercial a vivienda? ¿La comunidad de propietarios te lo impide?
En la actualidad nos encontramos ante un fenómeno urbanístico bastante singular en cuanto que, ante el crecimiento exagerado de los precios de la vivienda tanto en la modalidad de compra como de alquiler, nos vemos obligados a la búsqueda de otras alternativas.
En este artículo nos vamos a centrar en el cambio de uso de local comercial a vivienda y a las posibles prohibiciones que nos podemos encontrar en el proceso.
Por un lado, lo primero es estudiar si se dan los requisitos exigidos por el Ayuntamiento del municipio en el que radique este inmueble y, en segundo lugar, estudiar las posibles prohibiciones que nos podemos encontrar en cuanto a la comunidad de propietarios se refiere.
Lo más probable es que los vecinos se nieguen y pongan obstáculos a aquéllos que compren un local para convertirlo en vivienda y las razones se basan normalmente en el posible ruido que se pueda provocar si se alquila como vivienda para fines turísticos o, simplemente porque son reacios a que la en la comunidad de propietarios aumenten el número de éstos.
Esta cuestión ya ha sido abordada por el Tribunal Supremo que dispone en su más reciente jurisprudencia que, si en los Estatutos de la Comunidad o en el Título Constitutivo de la Comunidad no existe una prohibición expresa al cambio de uso, ésta no podrá oponerse y, en el caso de que se convoque una Junta de Propietarios para abordar expresamente este asunto incluyendo en el orden del día aquél punto en el que se debata y se vote la nueva prohibición al cambio de uso, ésta se deberá de aprobada por unanimidad.
Además, profundiza a la hora de establecer qué se considera prohibición, pues lo normal es que en los estatutos se definan las viviendas y los locales comerciales como tales y se describa qué tipo de actividad se pueda desarrollar o no. Esta descripción no es más que una simple calificación que no puede ser considerada como excluyente a la hora de poder ser calificado un local comercial como vivienda.
¿Qué ocurriría si necesito abrir ventanas y una puerta de entrada en la fachada?
Debemos de analizar siempre los estatutos y el título constitutivo de la comunidad para ver si existen restricciones y de qué índole ya que nos encontramos ante un elemento común y puede ser que sea necesario solicitar autorización de la comunidad en Junta de Propietarios.
Por lo pronto, si en este local se procede además de al cambio de uso, a una segregación, podemos analizar si en los estatutos y el título constitutivo existe alguna cláusula que disponga que no es necesaria autorización para segregar, dividir o unificar fincas pertinentes a la comunidad, lo cal es bastante común, ya que en este caso el Tribunal Supremo ha dispuesto que cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros. La negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la obra, es nula por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del Derecho.
Existe mucha casuística que abordar y mucho estudio de documentación de cada comunidad de propietarios por lo que te ofrecemos en Nevada & Amurai al estudio de todas las posibilidades, respuestas y soluciones para que puedas tomar la decisión de proceder al cambio de uso con todas las garantías.
Abogada fiscalista
